每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜楊軍    

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)。四大一線城市樓市同步回暖，廣州成為首個(gè)實(shí)現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格雙雙環(huán)比上漲的城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，二手房環(huán)比上漲0.2%。自2023年5月至6月起，廣州二手房、新房先后進(jìn)入環(huán)比下跌通道。時(shí)隔近3年，廣州一二手房?jī)r(jià)格首次同步回升，樓市迎來轉(zhuǎn)折趨勢(shì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲悉，當(dāng)下廣州樓市整體呈現(xiàn)核心領(lǐng)漲、全域企穩(wěn)的格局，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化特征愈發(fā)明顯。

從市場(chǎng)情況看，廣州核心片區(qū)頂奢豪宅地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)刷新紀(jì)錄，千萬元級(jí)改善型房源熱度飆升，多個(gè)高端項(xiàng)目成交量走高，部分樓盤單日銷售額突破億元。

相對(duì)來說，諸如黃埔、荔灣等剛需集中片區(qū)，樓盤去化壓力尚存，折扣房源、特價(jià)促銷成為常態(tài)。此外，隨著“五一”假期臨近，房企調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，核心樓盤“穩(wěn)價(jià)提質(zhì)”，一些剛需樓盤則延續(xù)“以價(jià)換量”的方式吸引客戶。

廣州海珠區(qū)某豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷中心  每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

行業(yè)對(duì)市場(chǎng)回暖信心較足

2026年一季度，廣州一二手房同步止跌回升，終結(jié)近3年的下行走勢(shì)。

成交數(shù)據(jù)印證市場(chǎng)回暖。據(jù)廣州市住建局陽光家緣數(shù)據(jù)，3月廣州新房網(wǎng)簽7059套，環(huán)比大漲241.34%。另據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，3月廣州二手住宅網(wǎng)簽10785套，環(huán)比增長(zhǎng)141.38%。這兩項(xiàng)核心數(shù)據(jù)均創(chuàng)年內(nèi)新高。

此外，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月樓市經(jīng)理人指數(shù)升至71.78。行業(yè)對(duì)市場(chǎng)回暖信心較足。

來源：廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)

市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)正在逐步改寫廣州二手房的供需格局。廣州珠江新城一位房產(chǎn)中介向記者坦言，今年2月天河馬場(chǎng)地塊成功出讓后，核心豪宅市場(chǎng)信心快速提振?！霸摰貕K未來售價(jià)或站穩(wěn)16萬元+/平方米，為珠江新城劃定房?jī)r(jià)底部。目前門店房源掛牌量減少60%至80%，業(yè)主普遍產(chǎn)生惜售心態(tài)?！?/p>

據(jù)其介紹，珠江新城內(nèi)部圈層分化顯著。東區(qū)聚集頂奢豪宅，中區(qū)主打高端改善置換，西區(qū)以中端改善型住宅為主，房?jī)r(jià)梯度清晰。其中，僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界為區(qū)域豪宅標(biāo)桿，前者高樓層二手房單價(jià)約27萬元/平方米，后者均價(jià)突破18萬元/平方米，低樓層約17萬元/平方米。

放眼全市，廣州核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的供給也在收緊。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，3月廣州二手房掛牌量較去年高位同比下降約8.2%。市場(chǎng)層面，剛需購房者（200萬元~400萬元總價(jià)段）逐步轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，核心地段業(yè)主主動(dòng)上調(diào)掛牌價(jià)，外圍片區(qū)價(jià)格保持平穩(wěn)，形成核心走強(qiáng)、外圍維穩(wěn)的差異化格局。

庫存層面，廣州新房狹義庫存連續(xù)多月回落。核心五區(qū)土地供應(yīng)稀缺，樓盤去化周期更短，其中廣州海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)一季度去化周期壓力較小。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，全市商品住宅存量規(guī)模1388萬平方米（對(duì)應(yīng)庫存套數(shù)11.55萬套），較2025年末下降51萬平方米，整體去化周期24.1個(gè)月，較2025年末縮短了0.7個(gè)月。

來源：克而瑞

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，廣州二手房回暖有效打通“賣舊買新”置換鏈條，量?jī)r(jià)同步修復(fù)，成為一線城市樓市復(fù)蘇的范本。當(dāng)前購房利率、首付等門檻處于歷史友好水平，市場(chǎng)悲觀情緒持續(xù)消散，自住與改善需求有序入場(chǎng)，但樓市企穩(wěn)的基礎(chǔ)仍不牢固，還需政策與供給端持續(xù)發(fā)力夯實(shí)。

房企備戰(zhàn)“五一”假期

整體回暖之下，廣州新房市場(chǎng)分化加劇。核心豪宅行情火熱，成交價(jià)格不斷突破；剛需板塊去化承壓，不少項(xiàng)目依靠降價(jià)讓利拉動(dòng)成交。

土地市場(chǎng)率先釋放價(jià)值信號(hào)。今年2月，天河馬場(chǎng)地塊以236.04億元成交，折合樓面地價(jià)約8.55萬元/平方米，刷新廣州地價(jià)紀(jì)錄。

一手豪宅市場(chǎng)同步發(fā)力，天河金融城保利玥璽灣一套670平方米頂層復(fù)式房源，以1.87億元總價(jià)成交，單價(jià)高達(dá)28萬元/平方米，刷新區(qū)域豪宅單價(jià)紀(jì)錄，高凈值改善需求購買力持續(xù)釋放。

荔灣高端項(xiàng)目工作人員透露，片區(qū)千萬元級(jí)豪宅成交持續(xù)升溫。“保利珠江天悅連續(xù)兩年穩(wěn)居區(qū)域千萬元級(jí)住宅銷冠，今年3月，有客戶一次性購入兩套455平方米大平層，項(xiàng)目單日成交額輕松破億元。”

越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，旗下廣州項(xiàng)目3月成交大幅回暖，海珠多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目穩(wěn)居板塊銷量前列。4月受競(jìng)品集中推新、購房者觀望“五一”政策影響，來訪及成交小幅回落，但市場(chǎng)整體情緒保持積極。企業(yè)采取穩(wěn)價(jià)走量策略，“五一”期間適度讓利促銷，節(jié)后計(jì)劃上調(diào)價(jià)格，同時(shí)持續(xù)加推優(yōu)質(zhì)房源，部分成熟項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤階段。

高端改善市場(chǎng)熱度不減，剛需板塊卻面臨截然不同的市場(chǎng)行情。廣州黃埔中介羅家敏則表示，剛需樓盤去化難度較大，優(yōu)惠促銷已是常態(tài)化操作?！爱?dāng)下剛需購房者更為理性，格外看重性價(jià)比。樓盤若沒有實(shí)質(zhì)性折扣優(yōu)惠，即便到訪量穩(wěn)定，實(shí)際成交也很難落地?！?/p>

他舉例，荔灣白鵝潭板塊樓盤推出“86折”優(yōu)惠、分期免息、購房禮包等多重福利；黃埔科學(xué)城標(biāo)桿高位回調(diào)樓盤（如星河灣半山），房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較大，毛坯房源最低單價(jià)低至1.9萬元/平方米。

目前，黃埔、荔灣、增城等剛需片區(qū)，特價(jià)房源、購房補(bǔ)貼已成為常規(guī)營(yíng)銷方式。以價(jià)換量，仍是剛需樓盤快速去化的核心手段。

記者注意到，隨著今年一季度廣州住宅市場(chǎng)供求關(guān)系邊際改善，4月以來，廣州房企推盤節(jié)奏加快，中心城區(qū)多個(gè)全新改善項(xiàng)目集中入市，憑借地段、配套及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)收獲市場(chǎng)關(guān)注。

此外，為備戰(zhàn)“五一”樓市，廣州中心四區(qū)新項(xiàng)目扎堆入市，海珠、荔灣、白云多個(gè)改善盤集中開放示范區(qū)，中海廣府萬宸、聚龍灣?源舍、保利南泰路項(xiàng)目等紛紛搶灘節(jié)點(diǎn)。部分核心樓盤計(jì)劃假期后收回折扣、小幅提價(jià)，剛需項(xiàng)目則延續(xù)以價(jià)換量策略，全市形成“核心穩(wěn)價(jià)、剛需讓利”的備戰(zhàn)格局。